Qué son las arras en una compraventa y qué tipos existen: penitenciales, confirmatorias y penales
diciembre 2025
Etiquetas: arras contrato de compraventa navarra negociación vender
Seguro que has oído hablar del famoso contrato de compraventa con entrega de arras, sobre todo de las arras penitenciales, pero ¿sabías que existen otros tipos de arras que pueden cambiar por completo tus derechos y obligaciones al comprar o vender una vivienda?
Qué son las arras en una compraventa
Las arras en una compraventa son un importe económico que se entrega como señal o garantía para demostrar el compromiso entre las partes antes de formalizar el contrato ante notario. Su función es asegurar que tanto comprador como vendedor están de acuerdo con la operación y actúan de buena fe.
Dependiendo del tipo de arras que se pacte, sus efectos jurídicos serán muy diferentes: en algunos casos permiten desistir del contrato, en otros lo confirman y en otros sirven como sanción en caso de incumplimiento.
El artículo 1454 del Código Civil regula expresamente las arras penitenciales, mientras que las arras confirmatorias y las arras penales derivan de la práctica jurídica y de otros artículos del propio Código (especialmente los artículos 1152 y siguientes, relativos a las cláusulas penales).
Tipos de arras: penitenciales, confirmatorias y penales
Como te adelantábamos, existen tres tipos de arras principales que pueden incluirse en un contrato de compraventa: arras confirmatorias, arras penitenciales y arras penales. A continuación, explicamos las diferencias clave entre ellas.
1. Arras confirmatorias
Las arras confirmatorias son una muestra clara de que la compraventa está acordada y de que ambas partes están obligadas a cumplirla. El dinero entregado funciona como anticipo del precio total.
Si una de las partes no cumple, la otra no puede resolver automáticamente el contrato, sino que puede exigir el cumplimiento de lo pactado o una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados.
Por ejemplo, si se han entregado 10.000 € como arras confirmatorias y el comprador decide no seguir adelante, el vendedor no puede quedarse con esa cantidad sin más, sino que deberá acudir a los tribunales o llegar a un acuerdo para reclamar los daños sufridos.
En resumen, las arras confirmatorias suponen un compromiso firme: no permiten arrepentirse sin consecuencias.
2. Arras penitenciales
Las arras penitenciales son las más comunes en una compraventa de vivienda y las únicas reguladas de forma directa en el artículo 1454 del Código Civil. Este tipo de arras permite desistir del contrato, pero con una penalización económica.
Si el comprador desiste, pierde las arras entregadas; si es el vendedor quien incumple, deberá devolver el doble del importe recibido.
Imaginemos un ejemplo: un comprador da 5.000 € al firmar un contrato de arras penitenciales, pero después decide no comprar la vivienda. Perderá esa cantidad. En cambio, si el vendedor se arrepiente, deberá devolver 10.000 €.
Por tanto, este tipo de arras da cierta flexibilidad, a cambio de una compensación económica que evita perjuicios excesivos a la otra parte.
3. Arras penales
Las arras penales son una mezcla entre señal y sanción. Sirven tanto para asegurar el contrato como para imponer una penalización si una de las partes no cumple lo pactado. Están relacionadas con el régimen de cláusulas penales previsto en los artículos 1152 y siguientes del Código Civil.
A diferencia de las penitenciales, las arras penales no permiten desistir libremente del contrato. Si se incumple, la parte perjudicada puede conservar la cantidad entregada en concepto de penalización y, además, reclamar el cumplimiento del contrato o una indemnización adicional.
Por ejemplo, si se pactan 10.000 € en arras penales y el comprador no comparece a la firma, el vendedor podrá conservar esos 10.000 € y exigir judicialmente que se formalice la compraventa.
Las arras en el Derecho Foral Navarro
En Navarra, las arras en una compraventa se someten a lo dispuesto en la Compilación del Derecho Civil Foral (Ley 1/1973), que no regula de forma específica los tipos de arras, pero sí reconoce el principio de autonomía de la voluntad de las partes (artículo 4). Esto significa que comprador y vendedor pueden pactar libremente qué clase de arras quieren aplicar y sus consecuencias jurídicas.
En caso de duda, la práctica notarial y judicial navarra suele acudir al Código Civil español para interpretar los efectos de las arras. Por eso, resulta esencial reflejar con claridad en el contrato qué tipo de arras se han pactado.
¿Qué tipo de arras me conviene elegir?
Elegir entre arras confirmatorias, arras penitenciales o arras penales depende de las necesidades y el grado de compromiso de las partes:
- Si se busca un compromiso firme y definitivo, conviene optar por arras confirmatorias.
- Si se desea flexibilidad para desistir pagando una penalización, las arras penitenciales son más adecuadas.
- Si se quiere reforzar el cumplimiento del contrato y penalizar el incumplimiento, las arras penales son la mejor opción.
Si el contrato no especifica de forma clara qué tipo de arras se utiliza, los tribunales tienden a considerar que son arras confirmatorias, lo que puede generar conflictos o malentendidos.
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