Qué es la nuda propiedad de una vivienda, y por qué cada vez más personas mayores optan por ella
enero 2026
Etiquetas: nuda propiedad vender vivienda
En el mercado inmobiliario español, cada vez se oye con más frecuencia hablar de la nuda propiedad como una alternativa de venta atractiva para quienes desean obtener liquidez sin renunciar al uso de su vivienda. Pero ¿qué es la nuda propiedad de una vivienda? ¿En qué se diferencia del usufructo? Y, sobre todo, ¿cuáles son sus ventajas y posibles inconvenientes de su venta? Vamos a explicarlo de forma sencilla.
¿Qué es la nuda propiedad?
La propiedad plena de una vivienda, también llamada pleno dominio, se compone de dos derechos diferentes:
- El usufructo, que es el derecho a usar y disfrutar del inmueble (vivir en él, alquilarlo y obtener sus rentas).
- La nuda propiedad, que representa el derecho de posesión y de disposición jurídica, es decir, ser el dueño del bien aunque otra persona lo esté utilizando.
Cuando una persona vende la nuda propiedad de su casa, cede la titularidad del inmueble pero conserva el usufructo, normalmente de por vida. Esto significa que puede seguir viviendo en la vivienda hasta su fallecimiento o incluso alquilarla, mientras el comprador se convierte en propietario “a futuro”. Es una fórmula especialmente pensada para personas mayores que necesitan ingresos sin tener que abandonar su hogar.
Diferencia entre nuda propiedad, usufructo y pleno dominio
Podemos entenderlo fácilmente con un ejemplo práctico:
Imaginemos que María es propietaria de una vivienda en Pamplona. Si ella conserva tanto la nuda propiedad como el usufructo, tiene el pleno dominio, es decir, puede vivir en la vivienda, venderla o alquilarla libremente.
Pero si María vende únicamente la nuda propiedad, el comprador se convierte en propietario “en espera”, mientras que ella mantiene el usufructo vitalicio. Solo cuando María fallezca o renuncie voluntariamente al usufructo, el comprador pasará a tener el pleno dominio sobre la vivienda.
¿Cómo se calcula el valor de la nuda propiedad?
El valor de la nuda propiedad no coincide con el precio de mercado de la vivienda, ya que el vendedor sigue disfrutando de su uso mientras viva. Por eso, el usufructo vitalicio tiene un valor económico que debe descontarse del total.
La fórmula de referencia para realizar este cálculo es conocida como la “regla del 89”, establecida por la normativa fiscal española:
Valor del usufructo= 89−edad del usufructuario
El resultado —que nunca puede ser inferior al 10% ni superior al 70% del valor total— representa el porcentaje del valor del usufructo. El resto del valor corresponde a la nuda propiedad.
Por ejemplo, si un propietario de 75 años vende la nuda propiedad de una vivienda valorada en 200.000 €, el valor del usufructo sería:
89−75=14%
Por tanto, el valor del usufructo asciende a 28.000 € y el de la nuda propiedad sería aproximadamente 172.000 €. Este sería el importe que el comprador pagaría al vendedor por adquirir la nuda propiedad.
Ventajas de vender la nuda propiedad
Esta fórmula tiene ventajas tanto para el vendedor como para el comprador:
- Liquidez inmediata: el propietario obtiene una suma de dinero importante sin tener que abandonar su hogar.
- Derecho de uso vitalicio: puede seguir viviendo en la vivienda hasta su fallecimiento.
- Fiscalidad beneficiosa: en muchos casos, la operación puede tener ventajas fiscales, ya que el propietario vende solo una parte del valor del inmueble.
- Inversión a largo plazo: para el comprador, adquirir la nuda propiedad puede ser una excelente inversión con una rentabilidad futura alta.
Inconvenientes a tener en cuenta
A pesar de sus ventajas, también existen algunos aspectos que conviene valorar antes de tomar una decisión:
- Falta de liquidez futura: una vez vendida la nuda propiedad, ya no se puede volver a vender el pleno dominio del inmueble.
- Duración incierta del usufructo: el comprador no puede disponer de la vivienda hasta que finalice el usufructo, lo que hace que la inversión sea a largo plazo.
- Necesidad de asesoramiento: es importante definir claramente las cláusulas sobre mantenimiento, gastos y seguros de la vivienda.
¿Cuándo puede ser una buena idea?
La venta de la nuda propiedad es especialmente recomendable para personas mayores de 65 años que desean mejorar su calidad de vida con mayor liquidez mensual, pero sin perder el arraigo ni la comodidad de su hogar.
También puede interesar a familias sin herederos directos o que prefieren disfrutar de sus ahorros en vida.
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