¿Qué debes tener en cuenta si vendes tu Vivienda Protegida para cambiar de casa?
octubre 2024
¿Estás pensando en vender tu casa de protección oficial en Navarra (VPO/VPT/VPP), para comprar otra? Hay algunos aspectos particulares en esta operación de cambio de vivienda que debes tener en cuenta. ¡A continuación, te explicamos todo lo que necesitas saber para realizar esta operación con éxito!
¿Qué diferencias hay entre VPO/VPT/VPP y vivienda libre?
La principal diferencia radica en que las viviendas libres, sean de nueva construcción o segunda mano, pueden venderse sin condicionantes de ningún tipo, ni económicos ni de otra índoles. Mientras que las VPO/VPT/VPP están sujetas a un régimen de protección que establece quiénes pueden comprar y bajo qué condiciones ha de realizarse esa compraventa. Es cada comunidad autónoma la encargada de establecer estos requisitos y limitaciones, por lo que varían según donde se encuentre la vivienda.
Pero, ¿qué diferencias hay en cada tipología en Navarra?
- Las Viviendas de Protección Oficial (VPO) son inmuebles más económicos, con un precio de mercado inferior a la media, lo que permite una accesibilidad mayor para los compradores, aunque ojo porque ni siempre significa bajas calidades ni en modo alguno hay que ser una persona con una renta muy baja para acceder a ellas.
- Las Viviendas de Precio Tasado (VPT) son pisos que ofrecen calidades más altas, tamaños mayores y también un precio máximo superior.
- Las Viviendas de Protección Pública (VPP) son una tipología ya extinta, por lo que no se construirán nuevas promociones bajo este paraguas. Aún así, las propiedades que estén determinadas como tal, han de cumplir con los requisitos pertinentes.
Entonces, ¿puedo vender mi vivienda protegida en Navarra? La respuesta rápida es SÍ, pero tendrás que tener en cuenta algunos aspectos antes de comenzar con esta operación.
¿Cómo vendo mi Vivienda de Protección en Navarra?
Lo primero que tendremos que valorar es el momento en el que compramos nuestra vivienda. Hasta ahora la duración del régimen de protección podía alcanzar hasta los 30 años, dependiendo de las distintas promociones. Sin embargo a partir del 15 de julio de 2022, las nuevas viviendas calificadas como protección oficial lo son de forma indefinida.
Si tu vivienda ha superado el periodo máximo, puedes actuar con ella como si fuera libre, con excepciones. Hay promociones, por ejemplo en Mendillorri, donde tienes libertad para fijar el precio, pero debes comunicarlo a vivienda igualmente. Si tienes dudas con el régimen de tu vivienda, consúltanos y te asesoraremos.
Para aquellas propiedades construidas a partir de la entrada en vigor del periodo indefinido o que aún están calificadas como vivienda protegida, podremos venderlas, pero siguiendo los requisitos establecidos por el Departamento de Vivienda. Además, durante los cinco primeros años está prohibida la donación y durante los tres primeros también la permuta.
También es importante que identifiquemos si nuestro inmueble es Vivienda de protección oficial (VPO y con régimen especial o general), vivienda de precio tasado (VPT), vivienda de precio pactado (VPP) o viviendas de promoción pública, ya que cada tipología tendrá sus propias características. En este apartado de la web del Departamento de Vivienda puedes comprobar el régimen de tu vivienda y saber cuánto tiempo se extiende su régimen de protección (te solicitará un número de Expediente, que se encuentra en la escritura de compraventa de la vivienda).
Requisitos para vender nuestra VPO
- PRECIO MÁXIMO DE VENTA ESTABLECIDO: Vivienda marca el precio máximo de módulo (el coste tope por m2 de nuestro piso), el cual se actualiza cada año. Para el 2024 es de:
- VPO (Régimen especial): 1.763,72€ (694,69€ para sus anejos)
- VPO (Régimen General): 1.881,45€ (752,58€ para sus anejos)
- VPT: 2.170,91€ (868,36€ para sus anejos)
Recuerda que esta tabla fija el precio máximo de venta, pero no el mínimo. Mientras no superes estas cifras puedes vender en el precio que consideres o negocies con la otra parte.
- CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA (CEE): Este documento, que acredita la eficiencia de nuestro hogar, es obligatorio para cualquier compraventa y será el propietario quien lo aporte. Si no lo encuentras o está caducado, deberás tramitarlo con un profesional acreditado.
- COMUNICACIÓN DE LA TRANSMISIÓN DE LA VIVIENDA: Cuando tengamos un comprador, deberemos comunicar la transmisión al Departamento de Vivienda. De esta forma, comprueban que no se percibe sobreprecio y que el comprador cumple con los requisitos para adquirirla, además de rechazarse o aplicarse los derechos de tanteo y retracto por parte del Gobierno de Navarra. Esto supone que, si la institución así lo quisiera, podrían adquirir la vivienda por el precio pactado entre ambas partes y detener así la venta al particular.
- Te recomendamos indicar esta posibilidad en tu contrato de arras para protegerte ante la posibilidad de que el Gobierno de Navarra decida hacer uso de estos derechos. En DDC Gestión Inmobiliaria te asesoramos durante todo el proceso y recogemos en tu contrato de arras una clausula específica para este tipo de contingencias.
- La comunicación a Vivienda puede hacerse presencialmente en las oficinas del Departamento de Vivienda o telemáticamente. En este enlace puedes obtener la documentación necesaria para comunicar la venta de una vivienda y, si en 40 días no has obtenido respuesta, se entenderá que la transmisión está aprobada y que no harán ejercicio de ese derecho.
- DEVOLUCIÓN DE LA SUBVENCIÓN: Si hemos recibido una ayuda, deberemos devolverla en su totalidad (más los intereses de demora) si vendemos en los 5 primeros años. Esta devolución se debe realizar antes de la venta, ya que deberemos adjuntar una fotocopia de la carta de pago a la comunicación obligatoria que haremos al Departamento de Vivienda.
Requisitos para que compren nuestra VPO
Si no quieres tener sustos a la hora de vender tu vivienda, especialmente si está operación es necesaria para comprar tu nuevo hogar, te recomendamos comprobar con tu comprador que cumple los requisitos que estipula vivienda, que son:
- INGRESOS FAMILIARES: Los ingresos familiares ponderados del núcleo familiar, es decir, de todos los que van a residir en el hogar, deben ser inferiores a 4,5 veces el indicador de Suficiencia Adquisitiva por Renta Adecuada (SARA), cantidad que se incrementa a 6,5 veces el indicador SARA para los solicitantes de VPT.
- USO O DISFRUTE DE OTRA PROPIEDAD: Ni el comprador ni cualquier otro miembro de su unidad familiar pueden tener otra vivienda o parte de una en propiedad, salvo que esta sea declarada inadecuada mediante el procedimiento pertinente con Vivienda.
- VIVIENDA HABITUAL: El inmueble debe destinarse a vivienda habitual, algo que podrían obligar a demostrar desde el departamento de Vivienda a través de facturas de suministros o empadronamiento.
Últimos pasos para vender tu VPO/VPT
Una vez hemos comprobado que ambas partes cumplen con los requisitos establecidos y hemos pactado el precio, quedarían sólo dos sencillos pasos:
- COMUNICAR LA TRANSMISIÓN: Como ya comentábamos, ahí facilitaremos todos los datos de la operación y de las partes involucradas, así como justificaremos la devolución de cualquier ayuda que fuera necesaria. Cuando nos autoricen la operación (o pasen los 40 días sin comunicación), estaremos listos para el siguiente paso. Recuerda que esta autorización tiene una validez de 6 meses desde su presentación, por lo que habrá que repetir el proceso si esta llegara a caducar antes de la firma ante notario.
- PRESENTACIÓN DE LA COPIA DE LAS ESCRITURAS: Una vez se produzca la venta, debemos entregar al Departamento de Vivienda la copia del documento en el que se hubiera formalizado la transmisión de la propiedad. El plazo máximo para este requerimiento es de 2 meses a partir de la fecha de formalización y se puede hacer presencial o telemáticamente. En caso de no presentar este documento incurriremos en una infracción administrativa sancionable con multas de hasta 3.000 euros.
Sabemos que es un proceso largo, pero con un poco de paciencia y la ayuda de nuestros agentes, podrás llevar a cabo esta operación con éxito y dar el salto a tu nueva casa. ¡No dudes en ponerte en contacto con nosotros!