Plusvalía Municipal: qué es y cómo se calcula

abril 2025

Etiquetas: fiscalidad plusvalia municipal vender

Seguro que has oído hablar de la importancia de tener en cuenta el alcance de la Plusvalía Municipal a la hora de hacer los números de la venta de tu propiedad, pero ¿tienes claro qué es, y cómo se calcula? Vamos a intentar resumírtelo de un modo muy sencillo, y si después de leer esto aún te queda alguna duda, puedes contactar con nosotros y estaremos encantados de resolver todas tus dudas.

Se trata de una tasa dependiente de cada Ayuntamiento que grava el incremento de valor que experimentan los terrenos de naturaleza urbana durante el tiempo en que han estado en propiedad de sus dueños. El pago del impuesto por Utilidades y Plusvalía se genera por tanto en el momento en el que el propietario de una propiedad la vende, y CORRESPONDE POR TANTO AL VENDEDOR ¡ Pero ojo! En el caso de las donaciones es la persona que recibe la donación quien tiene que afrontar el pago, y en las herencias son los herederos quienes pagan la plusvalía municipal.

La última normativa legal al respecto de la plusvalía municipal adapta el impuesto a los vaivenes del mercado inmobiliario, de tal manera que frente a lo sucedido en los años de crisis posteriores a 2008, en los que el incremento del valor chocaba con la depreciación real en el valor de mercado de muchas propiedades, garantiza que se pague plusvalía solo en caso de que se venda o se traspase una vivienda cuando ha habido una ganancia. Es decir, quien venda una casa por debajo del precio por el que la adquirió está obligado a realizar el trámite ante el ayuntamiento competente, pero queda exento de pago.

Vamos entonces con la cuestión de cómo se calcula:

Los tipos impositivos dependen de cada ayuntamiento, pero siempre habrá que aplicar estos parámetros para el cálculo:

• Valor catastral:  Este valor es la base para calcular la plusvalía municipal y se puede localizar en el último recibo del IBI, en tu última declaración de la renta o consultando en el ayuntamiento
• Número de años transcurridos entre la adquisición y la transmisión: Según los años transcurridos desde que adquiriste el inmueble (en la forma que fuera), se aplica un coeficiente de incremento del valor catastral u otro
• Municipio del inmueble: Tienes que tener en cuenta que cada ayuntamiento puede aplicar distintos coeficientes máximos de incremento.
• Valor de transmisión del inmueble: Esto es, por cuánto se vende, hereda o dona ahora la vivienda
• Valor de adquisición: ¿Por cuánto se compró o adquirió en su día la propiedad?

Se establecen dos alternativas de calculo del impuesto, por un lado, la formula objetiva y, por otro lado, la formula real.

En el primer caso, se multiplicará el valor catastral del inmueble con unos nuevos coeficientes. Cada año se aprueban unos coeficientes nuevos en la ley de Presupuestos Generales del Estado y que en teoría evolucionan en función del mercado inmobiliario. Se trata de un método optativo, ya que el contribuyente tiene la posibilidad de tributar en función de la plusvalía real obtenida en el momento de la transmisión del inmueble.

Nuevos coeficientes para la plusvalía municipal en 2025

Los nuevos coeficientes para el cálculo de la plusvalía municipal en 2025 son los siguientes:

La aplicación de estos coeficientes es decisión de cada ayuntamiento, ya que representan los valores máximos permitidos. En caso de que un municipio maneje coeficientes inferiores, podrá mantenerlos sin cambios, mientras que aquellos con valores superiores deberán ajustarlos a la baja. Además, existe la opción de que los ayuntamientos reduzcan hasta en un 15% los valores catastrales del suelo, dependiendo del nivel de actualización de estos.

En el segundo caso, el valor de la plusvalía se calcula a partir de la diferencia entre el precio de enajenación y el precio de compra o adquisición del inmueble. Si el contribuyente demuestra que la plusvalía real es inferior a la resultante del método de estimación objetiva, podrá aplicar la real.

El tributario PUEDE de hecho elegir entre estos dos modelos, aquel que sea mas conveniente para él. Este impuesto grava el valor catastral de suelo del inmueble, no del vuelo.

¡Una última consideración! La primera es que frente a lo que ocurría hace unos años, ahora se tienen en cuenta las plusvalías generadas en un plazo inferior a un año, calculadas entre la fecha de adquisición y la de enajenación.

¿No te ha quedado claro? ¡Contacta con nosotros, tenemos las respuestas a tus dudas!