Declaración de Zonas de Mercado Tensionado en Navarra ¿Cómo afecta al alquiler?
noviembre 2025
Etiquetas: alquiler legislación navarra zonas de mercado tensionado
Seguro que has oído hablar de hablar de la Declaración de las Zonas de Mercado Tensionado en Navarra, vigente desde julio de 2025, pero ¿sabes cómo afecta al alquiler de tu propiedad? ¿sabías que en nuevos contratos de alquiler ya no podrás establecer el alquiler que tú consideres, si no que este está sujeto a máximos legales? ¿Estás planteando comprar una vivienda para ponerla en alquiler y obtener una rentabilidad? ¡Entonces esto te interesa, sigue leyendo!
¿Qué es la Declaración de las Zonas de Mercado Tensionado en Navarra y dónde se aplica?
Esta declaración es una nueva normativa que entró en vigor tras su publicación oficial en 2025 y tendrá vigencia inicial de 3 años con posibilidad de revisión y prórroga, buscando contener la escalada de precios y aumentar la oferta de vivienda asequible en Navarra. Se sustenta en la Ley Foral 10/2010 del Derecho a la Vivienda y en sus posteriores modificaciones, junto con el Decreto Foral Legislativo 1/2017 y la Orden Foral 200E/2025. En base a lo anterior, el Gobierno de Navarra ha declarado oficialmente como zonas de mercado tensionado 21 municipios que reúnen criterios de alta presión inmobiliaria, representando casi el 70% de la población foral. Los municipios declarados zona de mercado tensionado son:
- Pamplona / Iruña
- Tudela
- Valle de Egüés / Eguesibar
- Burlada / Burlata
- Barañáin / Barañain
- Zizur Mayor / Zizur Nagusia
- Estella-Lizarra
- Aranguren
- Berriozar
- Tafalla
- Ansoáin / Antsoain
- Villava / Atarrabia
- Corella
- Noáin-Valle de Elorz / Noain (Elortzibar)
- Cintruénigo
- Baztan
- Alsasua / Altsasu
- Huarte / Uharte
- Berrioplano / Berriobeiti
- San Adrián
- Peralta / Azkoien
Es decir, estos municipios tienen limitaciones específicas sobre la renta máxima que pueden pedir los propietarios a los inquilinos, con especial regulación para grandes tenedores, viviendas alquiladas en los últimos cinco años y viviendas cuya superficie sea hasta 150 m² (las que superan esta superficie están exentas).
Tabla Resumen: lo que tienes que saber
| Aspecto | Detalle |
|---|---|
| Normativa legal | Ley Foral 10/2010 (y modificaciones), Decreto Foral Legislativo 1/2017, Orden Foral 200E/2025 |
| Definición gran tenedor | Propietario de más de10 viviendas en general, o >1.500 m² residenciales, o ≥5 viviendas en municipios que hayan sido declarados zonas tensionada |
| Superficie construida máxima para limitación | Viviendas hasta 150 m² const. sujetas a límite; por encima de 150 m² const. están exentas |
| Última renta relevante | Último contrato en últimos 5 años para la misma vivienda, actualizado según índice legal |
| Actualización de la renta (hasta un máximo del 10% respecto a la última renta) | Solo si hay obras de rehabilitación, mejora energética o accesibilidad acreditadas recientes (2 últimos años) |
| Propietario (definición) | ¿Ha estado alquilada en los últimos 5 años? | Superficie construida | Renta máxima permitida |
|---|---|---|---|
| Gran tenedor | Sí | ≤150 m² | Menor valor del índice de referencia o último contrato actualizado (+ 10% por mejoras si procede) |
| Gran tenedor | No | ≤150 m² | Índice estatal de referencia |
| Pequeño tenedor | Sí | ≤150 m² | Última renta + actualización anual (+ 10% por mejoras si procede) |
| Pequeño tenedor | No | ≤150 m² | Índice estatal de referencia |
| Cualquier propietario | — | >150 m² | Sin limitación (exenta) |
¿Y cómo funciona ahora la actualización de la renta?
¡Es sencillo, te lo explicamos! El índice que se utiliza en Navarra para la actualización anual de la renta de alquiler se llama Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV). Desde el 1 de enero de 2025, este índice elaborado por el Instituto Nacional de Estadística (INE) sustituye al IPC como referencia para actualizar el precio del alquiler en contratos firmados a partir del 25 de mayo de 2023, en aplicación de la nueva Ley de Vivienda.
El IRAV se aplica para revisar anualmente la renta de los contratos de vivienda habitual, tomando el valor publicado el mes anterior a la fecha de actualización. Por ejemplo, si la renta se revisa en julio de 2025, se aplicará el IRAV publicado en junio de 2025.
Es decir: se calcula el porcentaje de variación anual del IRAV y se aplica sobre la renta vigente. Si en junio de 2025 el IRAV está en 2,1%, y la renta mensual es 900 €, la renta actualizada será 900 € + 2,1% de 900 € = 918,90 €.
Sin embargo, has de saber que desde la entrada en vigor de esta normativa solo se permite una actualización máxima del 10% respecto al último contrato en casos de rehabilitación, mejora energética o de accesibilidad debidamente acreditadas.
¿Te queda más claro? Tanto si eres un propietario que dudaba si era mejor vender o seguir alquilando, como si eres un inversor que busca la mejor rentabilidad para sus ahorros, esperamos que esta información te ayude a tomar decisiones ¡Contacta con nosotros si necesitas que te ayudemos con alguna cuestión!
